2006年12月28日，国家税务总局发布了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号，以下简称187号文），要求从2007年2月1日起，对房地产企业土地增值税项目进行全面清算。土地增值税作为当前国家宏观调控房地产市场的税收工具之一，对调节房地产开发企业增值收益、抑制投资冲动有重要作用。土地增值税调整过程复杂，特别是关于收入和扣除项目的确认，容易产生混淆。

一、“一房一价”，计税收入确定难

应征收土地增值税的房地产开发产品分为二类，一类是非直接销售的开发产品，如用于职工福利、奖励、对外投资等，应在发生所有权转移时视同销售，根据187号文的规定确认收入，即按照“同一地区、同一年度、同类产品”的“平均价格”或者“市场价格”确认。但当前房地产销售多采取“一房一价”方式，即对房地产开发产品根据其楼位、层次和户型的不同，给予不同销售价格。这种销售方式的普遍存在，使计税收入的确定具有明显的不确定性和滞后性。

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