为加强房地产开发经营企业的所得税征收管理，规范房地产开发经营企业的纳税行为，结合新企业所得税法和房地产开发经营业务的特点，国家税务总局于今年3月6日制定下发了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号，以下简称新31号文件）。与《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号，以下简称原31号文件）相比，房地产企业在进行所得税处理时需注意以下十二个方面的变化：

一、销售未完工开发产品时，签订《预售房屋销售合同》取得的收入要求确认为销售收入

与原31号文件不同的是，新31号文件不再有预售收入的表述。新31号文件第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。同时，新31号文件第九条规定，“开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额”。该条强调“此前销售收入的实际毛利额”，同样将开发产品完工前的收入称之为“此前销售收入”。而原31号文件表述的是“该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额”。

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