房地产企业销售开发产品取得收入的会计核算和税务处理较为复杂，笔者依据《企业会计准则第14号——收入》（以下简称“新收入准则”）和《国家税务总局关于发布〈中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（a 类，2018 年版）〉等报表的公告》（国家税务总局公告2018 年第26 号），结合案例介绍房地产企业开发产品从预售到完工销售全过程的相关处理，为读者实务操作提供参考。

一、与开发产品销售收入有关的会计、税收政策

（一）收入确认

新收入准则对收入确认时点的规定进行了调整。修订前的收入准则要求区分销售商品收入和提供劳务收入，并且强调在商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方时，才能确认销售商品收入。由于主要风险和报酬转移等条件较为抽象，实务中有时难以判断。且修订前的收入准则与《企业会计准则——建造合同》在某些情形下边界不够清晰，导致类似的交易采用不同的收入确认方法，从而对企业财务状况和经营成果产生重大影响。因此，新收入准则打破了商品和劳务的界限，制订了新的收入确认原则——控制权转移原则。新收入准则第四条规定 ：“企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品（或服务）控制权时确认收入。取得相关商品（或服务）控制权，是指能够主导该商品（或服务）的使用并从中获得几乎全部的经济利益。”以控制权转移替代风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准，能够更加科学合理地反映企业的收入确认过程。同时，新收入准则将收入和建造合同两项准则纳入统一的收入确认模型，有助于更好地解决目前收入确认时点的问题，提高会计信息的可比性。对于房地产企业来说，将开发的房屋交付客户之时，应作为在会计上确认收入的时点。

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