房产税计税依据:新加坡的经验借鉴与启示^（*）

一、各国房产税制中计税依据设置情况分析

（一）国际上房产税计税依据的种类

1.以市场价值为计税依据。房产的市场价值是指在特定的交易环境之下，房产交易双方通过评估以确定房产的市场价值，依据相关的折算比例计算出计税依据。在评估房产的市场价值时，需要考虑建筑物本身价值和房产所占用的土地价值。房产市场价值的评估主要有以下方法:一是收益法。是指房产的价值应该表现为该房产未来收益流量资本化显现的价值。评估人员需要估计房产每年的经营收入净值，按照相应的贴现率折算价值作为计税依据。二是市场分析法。需要选取相应的与目标房产相比较的其他房产，通过对可比房地产的测定来对目标房地产的市场价值进行预测。使用该方法的前提是目标房产在市场上交易活跃，存在大量可与其进行对比的同类型房产。三是重置成本法。该方法首先要估计空置土地的价值，然后加上房产及其他建筑物的重置成本按照相应的折算比例来估计房产的市场价值。但重置成本法的问题是不能反映目标房地产的实际价值，采用这种方法会有不准确的地方。

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