当前，房地产开发经营已在全国许多城市普遍兴起，逐渐成为国民经济中一个新兴产业。在房地产经营活动中，对转让土地使用权取得的土地增值收益，应如何进行分配，已成为社会瞩目的新问题。为此，笔者拟就这个问题谈点看法。

一、土地使用权转让和土地市场

土地增值有两种情况：一是使用期间的土地增值，即未实现的潜在收益；二是使用期限内转让使用权发生的增值收益，即已实现的现实收益。我们这里指的是后一种情况。

土地使用权转让问题，在我国已是多年来存在的老问题。由于我国过去长期实行土地无偿无限期使用，使城市的国有土地在相当程度上已演化为部门、单位或个人所有，从而使这些部门、单位或个人实际上成为经济上的“土地所有者”。尽管我国宪法规定任何人不得买卖或变相买卖土地，但买卖或变相买卖土地的行为却未能得到有效的禁止。有的单位将自己使用范围内的地皮转给另一单位建房，从中索取房子回扣；有的单位以自己使用的地皮作“投资”，与其他单位合作建房，坐地分成；有的单位或个人把自己使用的建筑物高价出售或出租，从中获利；有的将街面上的房屋和公共用地非法出让或出租，攫取非法所得；有的借城市需要拆迁房屋之机，漫天要价，以国家的地皮敲国家的“竹杠”；还有些原在市区的工厂搬迁新址后，视国家的土地为己有，将原有土地或出租，或高价出售。多年来以物易地、以房要地等等多种变相买卖土地的现象非常普遍。

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