现行有关税收政策规定，企业转让土地使用权收入要征收营业税、土地增值税以及印花税、城市维护建设税、企业所得税等，只有两种情况不征税:(1)土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为(通常称为政府土地“划拨”或“出让”行为)，不征收营业税；(2)因城市实施规划、国家建设需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权免征土地增值税。因此，对土地使用权变更如何认定，正确界定土地使用权的变更是政府“出让”行为还是企业单位“转让”行为，是区分征免税的重要依据。

在实际操作中，几乎所有的企业单位建设用地都必须经过政府批准，由政府下文将某地块的国有土地使用权批准给某单位(“买地”方)建设，同时收回原划拨给某单位(“卖地”方)的国有土地使用权。建设单位必须与土地管理部门签订“国有土地使用合同”，并按市政建设规划要求进行建设；出让土地单位也必须及时向土地管理部门办理土地变更登记。也就是说，所有单位土地使用权的变更都必须经过政府批准并在土地管理部门办理手续。从表面上看，所有的建设项目都属于国家建设需要并按城市建设规划要求进行，似乎都是政府“划拨”行为，其取得的土地使用权转(出)让收入都不需征税，这就意味着对土地使用权转让行为征税的税收政策无法实施。从这一点看，研究土地使用权“出让”与“转让”行为，不仅有利于完善现行税收政策，而且对于加强税收征管，堵塞税收漏洞，增加国家财政收入，都有积极的意义。

>>阅读全文