美国房地产税批量评估体系及借鉴^（*）

在房地产税的制度体系中，纳税金额的确定建立在房地产价值评估的基础之上。美国法律规定以公开市场价格对房地产价值进行评估，评估人在确定辖区内房地产的公开市场价格时使用批量评估程序和技术。美国房地产税制度从殖民时期至今已经过几百年的改革，目前已比较完善，其房地产批量评估技术也已趋于成熟。因此，对美国房地产税批量评估体系的了解有助于我国房产税批量评估技术的发展与完善。

一、批量评估的产生背景

一个国家房地产税的征收，是对其整个国家范围内的所有房地产进行征税，因而需对所有的房地产价值进行评估，评估的工作量是巨大的。早前对房地产的评估采用的是单宗评估，即一次评估一个房地产的税基价值，在进行评估时需要花费大量的成本，由此便产生了批量评估（mass appraisal），即通过对一组房地产根据给定的数据进行评估，使用标准化方法以及进行统计检验，从而确保评估过程的一致性和公平性。早期批量评估的技术分析多是运用多元回归分析手动计算，到20 世纪70 年代，批量评估方法在西方国家兴起，并随着信息技术和计算机技术的普及，计算机辅助批量评估（computer-aided mass appraisal）被广泛地应用于房地产税的税基评估。现在批量评估已经发展为一个有很大影响力的评估模式。

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